Auf der Suche nach hohem Renditepotential werden Anleger oft kreativ. Inzwischen greifen viele Dividendenanleger nicht nur auf klassische Dividendenaktien zurück, sondern nutzen oftmals etwas exotischere Anlageformen. Hierzu zählen auch die sogenannten Real Estate Investment Trusts. REITs sind eine spezielle Art von Investmentgesellschaften. In aller Regel haben sich diese auf die Investition in Immobilien spezialisiert. Die ersten REITs wurden in den USA im Jahr 1960 gegründet und gewinnen seitdem immer mehr an Popularität. Das liegt wohl auch daran, dass mit REITs hohe Dividende zu erzielen ist. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf REITs, ihre Vor- und Nachteile und wie man in sie investiert.
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Was sind REITs?
REITs sind klassische Investmentgesellschaften, die in der Regel in Immobilien investieren. Sie ähneln Aktienfonds, sind jedoch auf den Immobiliensektor spezialisiert. Die Hauptaufgabe eines REITs besteht darin, Immobilien zu kaufen und diese möglichst gewinnbringend zu verwalten. Es geht primär darum, neben einem Kapitalzuwachs auch Einnahmen aus der Vermietung der im REIT befindlichen Immobilien zu erzielen.
Eine Besonderheit und gesetzliche Vorgabe eines REITs ist allerdings, dass sie mindestens 90% ihrer zu Einnahmen als Dividende an ihre Aktionäre ausschütten müssen. Und genau hierauf liegt auf der Fokus vieler Anleger, die mit REITs hohe Dividende erzielen möchten. Mit der Investition in einen Real Estate Investment Funds kannst Du als Anleger in den Immobiliensektor investieren, ohne eine Immobilie selbst besitzen oder verwalten zu müssen. Und das mit der Aussicht auf hohe Dividende.
Mit REITs hohe Dividende erzielen?
Welche Arten von REITs es gibt!
Es gibt zwei Arten von REITs, zum einen Equity-REITs, zum anderen Mortgage-REITs. Beides sind REITS, aber es gibt durchaus Unterschiede bei den Investitionen und auch bei den Einnahmequellen selbst. Ich habe die Unterschiede anhand der Definition einmal für Euch zusammengefasst.
Definition von Equity REITs
Equity REITs sind in physische Immobilien investiert und generieren hauptsächlich ihre Einnahmen aus Mieteinnahmen und Kapitalgewinnen. Der Fokus von Equity REITs liegt auf dem Erwerb und dem weiteren Betrieb von Immobilien wie Bürogebäuden, Wohnungen, Einkaufszentren, Lagerhallen und Hotels. Die Haupteinnahmequelle sind Mieteinnahmen. Daneben generiert ein Equity REIT Einnahmen, wenn Immobilien mit Gewinn veräußert werden.
| Kauf von tatsächlichen, also physischen Immobilienwerten |
| Einnahmen durch Miete und Gewinne aus Veräußerungen |
| Investition in Büros, Wohnungen, Einkaufszentren und Malls, Lagerhallen, Hotelkomplexe |
Definition von Mortgage REITs
Mortgage REITs hingegen verfolgen eine etwas andere Anlagestrategie. Sie investieren in hypothekenbesicherte Wertpapiere, und erhalten hierfür Zinserträge. Auch Investitionen in Darlehen sind keine Seltenheit. Der REIT erhält dann Zinszahlungen vom Schuldner. Oftmals werden Darlehen auch zu höheren Konditionen weiterverkauft, als dafür bezahlt wurde. Mortgage REITs investieren somit nicht in die physische Immobilie selbst, wie es ein Equity REIT macht.
| Investments in Wertpapiere mit Besicherung durch eine Immobilie |
| Investments in Darlehen |
| keine Beteiligung an physisch vorhandenen Immobilien |
Es gibt aber noch ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal zwischen den beiden REIT-Formen. Während Equity REITs mindestens 90% Ihrer Einnahmen als Dividende an die Aktionäre ausschütten müssen, gibt es bei Mortgage REITs eine solche gesetzliche Verpflichtung nicht. Da Mortgage REITs nicht verpflichtet sind, eine bestimmte Größenordnung Ihrer Erträge auszuschütten, nutzen diese die Einnahmen meist dafür, das Portfolio an hypothekenbesicherten Wertpapieren auszubauen.
Welche Vor- und Nachteile haben REITs?
Vorteile von REITs
- Diversifikation: Mit einem REIT hast Du als Anleger die Möglichkeit, dein Portfolio breiter zu diversifizieren. Dadurch können Risiken gegenüber einem einzelnen Investment in Immobilien reduziert werden.
- Hohe Dividendenausschüttungen: (Equity)REITs sind verpflichtet, mindestens 90% Ihrer Einnahmen als Dividende an ihre Aktionäre auszuschütten. Das führt im Vergleich zu anderen Aktien zu einer relativ hohen Dividendenrendite.
- Liquidität: Im Vergleich zu direkten Immobilieninvestitionen können REITs an der Börse gehandelt werden. Das macht Käufe und Verkäufe nicht nur einfacher, sondern auch kostengünstiger.
- Steuervorteile: Ein Vorteil von REITs liegt auch im Steuervorteil. Sie sind steuerlich begünstigt, das sie keinerlei Körperschaftssteuer zahlen müssen. Die Voraussetzung dafür ist aber, dass Sie die vorgegebene Mindestausschüttung (bei Equity REITs 90%) auch einhalten. Allerdings gilt die Steuerfreiheit nur innerhalb des REITs. Als Anleger fallen i.d.R. Steuern auf die erhaltene Dividende an.
Nachteile von REITs
- Empfindlichkeit gegenüber Zinsschwankungen: REITs können anfällig für Zinsschwankungen sein, da sie häufig Kredite aufnehmen, um Immobilien zu kaufen und zu verwalten. Wenn Leitzinsen steigen, dann steigen auch Kosten für Kredite. Das beeinträchtigt die Rentabilität von REITs, zumindest dann, wenn diese sich hiergegen nicht entsprechend abgesichert haben.
- Immobilienzyklen: Durch die direkte Investition in den Immobilienmarkt sind REITs empfindlich gegenüber Immobilienzyklen. Das gilt sowohl für Mortgage-, als auch für Equity-REITs.
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Mit REITs hohe Dividende erzielen – Beispiele für REIT-Aktien
Es gibt inzwischen eine Vielzahl von REITs, nicht mehr nur in den USA. Hier drei Beispiele für REITs. Einen Überblick über zahlreiche weitere REITs mit hoher Marktkapitalisierung findest Du in unserem Blogbeitrag „Die größten REITs nach Marktkapitalisierung“.
Beispiele für REIT-Aktien:
- Simon Property Group (SPG) – Ein US-amerikanisches Unternehmen, das sich auf die Entwicklung, den Betrieb und die Verwaltung von Einkaufszentren spezialisiert hat.
- Digital Realty Trust (DLR) – Ein Unternehmen, das sich auf die Vermietung von Rechenzentren spezialisiert hat und als REIT strukturiert ist.
- Unibail-Rodamco-Westfield (URW) – Ein europäisches Unternehmen, das sich auf die Entwicklung, den Betrieb und die Verwaltung von Einkaufszentren und Bürogebäuden spezialisiert hat
Fazit – Mit REITs hohe Dividende erzielen
Ja, mit REITS hohe Dividende zu erwirtschaften ist durchaus möglich. Allerdings solltest Du bei der Auswahl von REITs sehr sorgfältig sein und nicht nur auf die Dividendenrendite schauen. Bei allen Chancen auf hohe Dividende bergen REITS wie beschrieben auch Risiken.
Insbesondere in der aktuellen Marktphase sind Risiken für REITs durchaus vorhanden. Die Zinsen steigen, und ein Ende der Zinsdynamik nach oben ist – zumindest kurzfristig – trotz der inzwischen teilweise schwächelnden Banken nicht wirklich in Sicht. Wenn Kredite sich verteuern oder Immobilien durch weitere Zinsschritte abwerten, birgt das ein hohes Performance-Risiko für REITs.
Andererseits ergeben sich für langfristig orientierte Anleger, die damit rechnen, dass sich die Zinssituation in der Zukunft wieder verändert auch Chancen. Denn einige REIT-Aktien sind inzwischen im Kurs zurückgekommen. Hier bieten sich, sofern das Szenario langfristig wieder fallender Zinsen aufgeht, Möglichkeiten, zu günstigeren Kursen einzusteigen.
Die Investition in REITs ist einfach. REITs sind an der Börse notierte Wertpapiere mit einer ISIN oder Wertpapierkennnummer (WKN). Hiermit ist der Handel über deinen Wertpapierbroker in der Regel problemlos möglich.
REITS bleiben für mich jedoch klar ein Investment für die Beimischung zu einem ausgewogenen Gesamtportfolio. Nur auf Grundlage der hohen Dividende überwiegend oder gar ausschließlich in REITs zu investieren halte ich für fahrlässig. Niemand weiß, ob die Ausschüttungen in der Zukunft so hoch bleiben wie jetzt. Verdient der REIT weniger, so wird auch die Dividende geringer ausfallen. Auch wenn die Mindest-Ausschüttungsquote bei Equity REITs attraktiv erscheint, so kommt es letztendlich immer darauf an, was auf deinem Konto am Ende ankommt. Und ein Gewinn ist nur erzielt, wenn auch der Kursverlauf der Aktie mitspielt.
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